Оценка стоимости бизнеса Оценка стоимости бизнеса Определение стоимости бизнеса — это одна из возможностей объективной оценки его функционирования. При расчетах анализируются финансовый, технологический и организационный аспекты деятельности и перспективы дальнейшего развития. Оценочные работы включают определение стоимости всех активов организации, недвижимого и движимого имущества, складских запасов, нематериальных активов и финансовых вложений. Также учитываются будущие, настоящие и прошлые доходы предприятия, перспективы его развития, уровень конкуренции на рынке. Цели проведения оценочной процедуры Оценка стоимости бизнеса осуществляется для принятия рациональных управленческих решений, оптимизации хозяйственной и финансовой деятельности, а также кадрового состава предприятия, повышения результативности его функционирования.

Вопрос 8. Этапы процесса оценки бизнеса.

Оценка бизнеса: объекты, цели, принципы и этапы Оценочное заключение базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого метода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого метода. Во главе угла стоят профессиональный опыт и суждения оценщика. Рыночная стоимость — цена, по которой может быть заключена сделка между продавцом и покупателем при условии, что оба действуют без принуждения, компетентно и к обоюдной выгоде.

Чаще всего необходимость рассчитать рыночную стоимость возникает при заключении сделки по переходу прав собственности на предприятие и когда необходимо определить цену его покупки-продажи. Объектом оценки является собственный капитал предприятия. На рыночную стоимость оказывает существенное влияние соотношение спроса и предложения. Процесс оценки стоимости предприятия Специальная стоимость, включающая страховую, залоговую и другие виды стоимости, не входящие в данные стандарты, но оговоренная нормативными правовыми актами.

Выбранный оценщиком по согласованию с заказчиком и третьими лицами, пользователями отчета, вид стоимости должен быть указан в за дании на оценку. Кроме того, необходимо в письменном виде в отчете об оценке дать определение формулировку указанной стоимости, которая не должна противоречить принятым в оценке стандартам. Используемый в процессе оценки конкретного объекта оценки вид стоимости оказывает влияние на содержание отдельных этапов в рамках универсальной модели оценки.

Вид стоимости определяет состав, сбор, подготовку и анализ информации для целей оценки. Выбор подходов и методов оценки недвижимости является производной от вида определяемой стоимости; так, например, при определении страховой стоимости нецелесообразно применять методы доходного подхода.

Вид стоимости определяет логику и обоснованность согласования итоговых результатов оценки. Уточнение даты проведения оценки. Уточнение даты, на которую будет проведена оценка и, следовательно, будет действовать ре зультат оценки, необходимо по целому ряду причин. Любой вид определяемой стоимости по своей сути является рыночным, так как даже стои мости воспроизводства и замещения рассчитываются в ценах на строи тельную продукцию, действующих на определенный момент, поскольку они постоянно меняются под воздействием инфляции, конкуренции, из менения предпочтений потребителей и т.

В процессе оценки необходимо учитывать многочисленные цено образующие факторы, состав, приоритетность и степень влияния которых нестабильны. Рыночная стоимость отражает представление участ ников рынка о состоянии его конъюнктуры. В связи с тем, что рыночная ситуация постоянно меняется, рыночная стоимость основывается на анализе информации, собранной на определенную дату, рыночных дан ных в конкретное время. Изменение расстановки рыночных сил оказы вает существенное влияние на результат оценки и получаемую величину стоимости.

В подавляющем большинстве случаев дата проведения оценки — это дата, близкая к дате определения задания на оценку и проведения оценочных работ. Однако в ряде случаев возникает необходимость вы ведения рыночной стоимости на какую-либо дату в прошлом или буду щем.

Оценка рыночной стоимости на ретроспективную прошлую дату необходима при налогообложении наследства дата смерти , расчете по доходного налога дата покупки , страховом возмещении дата страхового события , судебном иске дата ущерба и т.

Доступность ретроспективной рыночной информации позволяет оценщику объективно и обоснованно провести все необходимые расчеты. Оценка на будущую дату может проводиться для объектов недви жимости, находящихся в стадии строительства, проектирования или принятия решений о целесообразности строительства.

Возникающий в данном случае временной разрыв между датой проведения оценочных работ и моментом выхода объекта недвижимости на проектную мощ ность, завоевания сегмента рынка, обеспечивающего расчетную величи ну денежного потока, требует определения рыночной стоимости на дату завершения строительства. Описание объема оценочных работ.

Объем оценочных работ ус танавливается оценщиком для определения состава используемых данных, информационного обеспечения, необходимости привлечения сторонних экспертов, способов проверки достоверности информации, а также полноты включения промежуточной и вспомогательной информа ции в окончательный отчет. Формулировка объема оценки позволяет защитить интересы третьих лиц, принимающих решения на основе результатов оценки.

Оценщик должен четко изложить не только то, что предполагается сде лать, но и то, что не будет сделано, с указанием конкретных причин, особенно если был доступен лишь ограниченный объем информации. Объем оценочных работ и степень подробности отчета зависят от значимости задания на оценку, а также достигнутого соглашения с клиентом.

Данный раздел позволяет определить общий объем трудозатрат, денежные затраты на информационное обеспечение, что в конечном счете влияет на стоимость оценочных работ. Оценщик несет ответствен ность за соответствие сформулированного объема оценочных работ и фактических результатов. Уточнение иных ограничений. Единые стандарты профессиональной оценки РАР , изданные Фондом оценки, различают полную и ограниченную оценку. Ограниченная оценка выполняется в соответст вии с Положением об ограниченных процедурах Единых стандартов.

В данном случае, как правило, используется ограниченный объем ин формации. Примером такой оценки является оценка недвижимости, про веденная на основе только сравнительного подхода, а также оценка, осуществляемая для обновления прошлых оценочных данных.

Однако даже полная оценка может содержать ряд ограничивающих условий, которые должны быть сформулированы в задании на оценку наряду с такими параметрами, как идентификация недвижимо сти, прав собственности, дата проведения оценки, сфера применения ре зультатов оценки, а также вид стоимости. Введение состава ограничивающих условий в отчет позволяет не только защитить оценщика от возможных будущих претензий, но и своевременно информировать за казчика и других пользователей отчета.

Например, ограничивающее условие может включать пункт о получении информации из недостаточно надежных источников, о невозможности проведения технического обследования недвижимости.

После постановки задания на оценку составляется договор. Сбор информации и предварительный анализ данных. Состав и объем необходимой информации, процедура ее обработки и анализа, число задействованных оценщиков, включая привлеченных специалистов, а также время, необходимое для обработки данных, зависят от поставленного задания, типа оцениваемой недвижимости и выбранных методов оценки.

Эффективность данного этапа зависит от тщательности предвари тельной организационной работы, которая требует определения характера и объема необходимых данных, информационных источников, а также составления графика работы, который особенно необходим для оценки крупных объектов недвижимости. В зависимости от типа объекта и объема работ, оценка может про водиться одним оценщиком или группой специалистов.

Рабочий план оценщика строится в соответствии со структурой будущего отчета об оценке и временем, необходимым для выполнения каждого этапа. Для определения рыночной стоимости оцениваемой недвижимости необходимая информация классифицируется по ряду признаков. По отношению к оцениваемому объекту информационный массив делят на внешние и внутренние данные.

В зависимости от характера информации различают общие и спе циальные данные, а также сведения о конкурентном спросе и предложении. Общие данные отражают динамику социальных, экономических, политических и экологических факторов, влияющих на состояние рынка недвижимости. Рассматриваемый вид информации должен учитывать происходящие изменения на региональном уровне и конкретном сегмен те рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект.

Специальные данные содержат юридическую, физическую, гео графическую и экономическую характеристику недвижимости. Данный вид информации должен быть собран по сопоставимым объектам и оцениваемой недвижимости.

Информация о конкурентном спросе и предложении позволяет оценить конкурентоспособность оцениваемой недвижимости на своем сегменте рынка.

Информация о предложении позволяет оценить имеющийся фонд конкурентной недвижимости, с учетом его загрузки, перспективы его расширения за счет нового строительства и реконструкции, а также сведен ия о е мкости рынка. Данные о спросе должны отра жать экономические возможности потенциальных владельцев и пользо вателей недвижимости.

Используемая в процессе оценки информация должна быть доста точно полной, представительной и достоверной. Она должна помочь оценщику определить наиболее важные ценообразующие факторы, про анализировать состояние экономики в целом и, в частности, рынка недвижимости, включая территориальный и сегментарный аспекты.

Оценщик должен получить представление о физических свойствах объ екта оценки и его окружения, собрать данные для экономических и оце ночных расчетов. Характеристика собранной и используемой на различных этапах оценки информации должна быть соответствующим образом отражена в отчете. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования.

Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости проводится в целях адекватной оценки существующего вари анта использования оцениваемого объекта, выработки рекомендаций по его оптимальному использованию в целях определения максимально возможной стоимости. Понятие наиболее эффективного использования недвижимости яв ляется рыночным понятием, имеющим ключевое значение для анализа стоимости. Наиболее эффективным считается вид использования, кото рый отвечает четырем критериям: юридическая допустимость или раз решенность , физическая осуществимость, финансовая обеспеченность и максимальная стоимость объекта.

Для определения наиболее эффективного использования земель ного участка оценщик использует две схемы, в соответствии с которыми участок рассматривается как незастроенный условно свободный и анализируется наиболее эффективный вариант его использования с уже су ществующими строениями.

Анализ наиболее эффективного использования незастроенного участка предполагает рассмотрение вариантов, предусматривающих со хранение действующего назначения, постройку нового объекта, перепланировку земельного участка разделение или укрупнение , а также продажу. Наиболее эффективное использование земельного участка с существующими строениями заключается в сравнении вариантов сохранения назначения объекта, сложившегося на дату проведения оценки, планов реконструкции, обеспечивающих восстановление, расширение и перепрофилирование, полный частичный снос, а также сочетание этих вариантов.

Проверка финансовой осуществимости требует расчета затрат на реализацию каждого рассматриваемого варианта использования. Оценка максимизации стоимости альтернативных видов использования основана на анализе таких переменных величин, как стоимость земли, ставка доходности, адекватная риску конкретного варианта использования, а также капитализированная общая стоимость недвижимости.

Выводы по оптимальному использованию недвижимости должны быть отражены в соответствующем разделе отчета. Оценщик должен обоснованно сформулировать наиболее эффективный вариант использо вания и подкрепить его расчетами временного периода, необходимого для перепрофилирования недвижимости, освоения рынка, а также ука зать участников инвестиционного процесса: инвесторов, потенциальных собственников, пользователей, кредиторов и т.

Выбор и применение приемлемых подходов и методов к оценке недвижимости. Затратный подход исходит из предположения, что благоразумный инвестор не заплатит за недвижимость больше той суммы, в которую ему обойдется приобретение аналогичного земельного участка и строительство сходного по потребительским свойствам здания. Сравнительный подход основан на предположении, что разум ный покупатель не заплатит за объект больше той суммы, за которую он может приобрести на открытом рынке объект аналогичной полезности.

Определение стоимости базируется на данных о недавно совершенных сделках купли-продажи с аналогичными объектами. Доходный подход основывается на утверждении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше суммы, которую оцениваемый объект недвижимости принесет в будущем в виде чистого дохода, скорректированной на инвестиционный риск. В данном случае стоимость объекта определяется его способностью приносить доход в будущем. Денежные потоки, генерируемые недвижимостью, включая стоимость реверсии, могут быть пересчитаны в текущую суммарную стоимость.

Каждый подход к оценке включает ряд методов. Оценщик в зависимости от вида стоимости, характеристик объекта оценки, информации по объекту оценки и аналогичным объектам недвижимости и т. Выбор методов оценки должен быть аргументирован и описан в отчете об оценке.

Согласование предварительных результатов оценки и выведение итоговой величины стоимости. Согласование результатов, полученных на основе различных под ходов и методов, является последним этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Итоговый результат оценки мо жет быть представлен в виде одной денежной величины либо диапазона наиболее вероятных значений стоимости, представленного минимальным и максимальным значением.

На данном этапе оценки прежде всего необходимо осуществить проверку полученных результатов с целью выявления математических и логических ошибок, которые увеличивают степень расхождения резуль татов доходного, затратного и сравнительного подходов. Процедура согласования проверенных результатов определяется содержанием оценочного задания, использованных подходов и методов оценки, полнотой и достоверностью использованной информации, выявлением преимуществ и недостатков используемых методов.

Определяющими критериями иерархии каждого результата является возможность отразить действительные намерения потенциального продавца или покупателя, качество информации, на основании которой проводится анализ, способность каждого метода и подхода учитывать конъюнктурные колебания рынка и специфические ценообразующие черты объекта, такие, как местоположение, размер, потенциальная доходность.

С учетом вышеизложенного, оценщиком принимаются коэффициенты весомости промежуточных результатов, полученных на основе ис пользования различных подходов. Весовое значение каждого подхода может рассчитываться как экспертным, так и математическим методами.

При подготовке отчета оценщик обязан объяснить причины расхождения в значениях стоимости, а также обосновать процедуру. Составление отчета об оценке. На последнем этапе оценки осуществляется передача заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке, что является документальным подтверждением надлежащего исполнения оценщиком своих обязанностей. Отчет об оценке имеет развернутую форму.

Краткий отчет содержит ограниченные сведения об оценочном за дании, объекте недвижимости, использованных методах и полученном результате и позволяет заказчику понять действия, стоящие за выводами оценщика в отношении стоимости. Развернутая форма подробно и аргументирование излагает задание на оценку, характеризует отобранную и аргументированную информацию, обосновывает примененные методы оценки и проведенные расчеты, а также определяет окончательный результат стоимости, представленный единым значением, или диапазоном.

Указанная в отчете величина стоимости является субъективным мнением оценщика о наиболее вероятном денежном эквиваленте предполагаемой сделки, основанном на изучении и анализе необходимой информации, расчетах и зависящем от его опыта и квалификации. Действующий в Российской Федерации Закон об оценочной деятельности в статье 11 устанавливает общие требования к содержанию и оформлению отчета. Стиль изложения сведений, обоснований, определений и расчетов не должен допускать неоднозначного толкования.

Вы точно человек?

Оценка недвижимости является самым распространенным видом оценочной деятельности и включает в себя определение стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т. Эти подходы взаимно дополняют друг друга, каждый из них основан на использовании определенных свойств объекта и оценочных принципов. Процесс оценки недвижимости требует от оценщика проведения анализа большого числа факторов, которые в конечном счете и определяют величину расчетной стоимости. Квалифицированное и обоснованное заключение о стоимостных характеристиках объекта оценки возможно только на основе систематизированных и подтвержденных тем или иным образом исходных данных, которые также могут быть проверены любым заинтересованным лицом, включая органы власти. Процесс оценки недвижимости начинается с его освидетельствования, проведения переговоров с руководителями и собственниками. При посещении объекта оценки оценщик произведет его осмотр. Перед началом осмотра оценщик ознакомится с имеющейся технической документацией по объекту, а так же побеседует с представителями технических служб, ответственными за его эксплуатацию.

Этапы процедуры оценки бизнеса

Где можно заказать оценку бизнеса? Увеличение прибыли и поиск новых возможностей — сущностные цели предпринимательства во все времена. При этом сегодня бизнес зачастую сам рассматривается как товар.

Оценка бизнеса

Подготовительный этап 1. Выбор стандарта стоимости и методов оценки Первым этапом проведения оценки бизнеса является определение искомой стоимости в соответствии с существующими стандартами стоимости бизнеса. Затем, когда определен необходимый стандарт стоимости бизнеса, определяются необходимые для оценки компании методы, наиболее подходящие в данном конкретном случае. Подготовка информации для проведения оценки В соответствии с определенными методами оценки определяется набор и объем необходимой информации. Информация может черпаться из нескольких источников, как то: оцениваемая компания, фондовый рынок, различная статистическая информация, маркетинговые исследования и т. В соответствии со стандартом BVS-III, эта информация должна охватывать: Характеристики предприятия, доли акционеров в капитале предприятия или ценных бумаг, подлежащих оценке, включая права, привилегии и условия, количественные характеристики, факторы, влияющие на контроль и соглашения, ограничивающие продажу или передачу. Общую характеристику предприятия, его историю и перспективы развития.

Этапы процесса оценки стоимости бизнеса

При постановке задачи особое внимание уделяют определению объекта оценки его размерам и характеристике , связанных с ним юридических прав, которые могут представлять долевое участие в оцениваемом объекте. Здесь необходимо выявление всех ограничивающих условий и временных рамок, в пределах которых оценка стоимости остается достоверной. Составление плана оценки включает: определение оценщиком требований, предъявляемых к информации, идентификацию соответствующей методологии, оценку затрат времени и трудозатрат оценщика, представление предложений об условиях выполнения задания и о гонораре.

Основные этапы процесса оценки недвижимости

Оценка бизнеса: цели, подходы и методы определения стоимости предприятия Оценка бизнеса: объекты, цели, принципы и этапы Подготовительный этап 1. Выбор вида стоимости и методов оценки. Первым этапом проведения оценки бизнеса является определение искомой стоимости в соответствии с существующими видом стоимости бизнеса. Затем, когда определен необходимый видов стоимости бизнеса, определяются необходимые для оценки компании методы, наиболее подходящие в данном конкретном случае. Подготовка информации для проведения оценки. В соответствии с определенными методами оценки определяется набор и объем необходимой информации. Информация может черпаться из нескольких источников, как то: оцениваемая компания, фондовый рынок, различная статистическая информация, маркетинговые исследования и т. При проведении оценки бизнеса необходимо использовать ретроспективную учетную информацию бухгалтерскую отчетность и текущие финансово-экономические показатели компании.

В процессе оценки стоимости бизнеса можно выделить три основных этапа (и для его включения в последующую процедуру оценки предприятия.

При составлении баланса ликвидности все статьи бухгалтерского баланса перегруппировываются в зависимости от скорости их оборота. Сопоставляя части активов, реализуемых к определенному сроку, с частями пассивов, которые к этому же сроку должны быть оплачены погашены , устанавливается величина платежного излишка или платежного дефицита на определенный момент. Третий подход основан на использовании показателей, вычисляемых на основе сравнения объема отдельных средств и источников, сложившихся по состоянию на конкретный момент времени. Это могут быть показатели ликвидности, показатели финансовой зависимости или автономии, показатели финансовой устойчивости и т. Оценка рисков компании Существует 2 подхода к трактовке элементов риска при проведении оценки: Проведение понижающей корректировки ожидаемого будущего потока прибыли, денежного потока, дивидендов и т. Оценочный этап Проводится выполнение необходимых расчетных процедур, предусмотренных избранными методами оценки бизнеса.

Оценка бизнеса: объекты, цели, принципы и этапы Оценочное заключение базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого метода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого метода. Во главе угла стоят профессиональный опыт и суждения оценщика. Рыночная стоимость — цена, по которой может быть заключена сделка между продавцом и покупателем при условии, что оба действуют без принуждения, компетентно и к обоюдной выгоде. Чаще всего необходимость рассчитать рыночную стоимость возникает при заключении сделки по переходу прав собственности на предприятие и когда необходимо определить цену его покупки-продажи. Объектом оценки является собственный капитал предприятия. На рыночную стоимость оказывает существенное влияние соотношение спроса и предложения. Процесс оценки стоимости предприятия Специальная стоимость, включающая страховую, залоговую и другие виды стоимости, не входящие в данные стандарты, но оговоренная нормативными правовыми актами. Выбранный оценщиком по согласованию с заказчиком и третьими лицами, пользователями отчета, вид стоимости должен быть указан в за дании на оценку. Кроме того, необходимо в письменном виде в отчете об оценке дать определение формулировку указанной стоимости, которая не должна противоречить принятым в оценке стандартам. Используемый в процессе оценки конкретного объекта оценки вид стоимости оказывает влияние на содержание отдельных этапов в рамках универсальной модели оценки.

Подготовительный этап включает следующие работы: 1. Выбор стандарта и методов расчета стоимости; 2. Сбор, анализ информации для выполнения оценки: Характеристики компании; Сведения о долях акционеров в капитале компании; История компании, перспективы развития; Данные об активах, обязательствах компании, данные о последней оценке имущества; Параметры отраслей, влияющих на данную компанию; Экономические факторы, влияющие на компанию; Сведения о состоянии рынка капиталов ставки дохода, операции с акциями, данные о реструктуризации компаний ; Сведения о предыдущих сделках. Следует отметить важность использования экспертами оценочных компаний при выполнении оценки бизнеса ретроспективной информации, бухгалтерской отчетности, финансово-экономических показателей в текущий момент. В процессе расчета стоимости бизнеса возникает необходимость корректировки финансовой и бухгалтерской отчетности в связи с влиянием фактора времени.

Из суммы активов вычитается сумма пассивов. К полученной разности прибавляется рыночная стоимость земли, и получается сумма чистых активов предприятия. Следует отметить, что величина стоимости, полученная с использованием данного метода расчета, характеризует низший уровень стоимости оцениваемого предприятия. Все методы Затратного Имущественного подхода используются, как правило, для оценки контрольного пакета акций предприятия. Основными источниками информации, используемыми в рамках применения ЗП, являются: 1. Бухгалтерская отчетность компании. Данные синтетического и аналитического учета компании. Данные о текущих рыночных ценах на аналогичные материальные, а также идентифицированные и отчуждаемые нематериальные активы. Прочие источники информации о рыночной или иной стоимости активов, обязательств, имущественных прав и финансовых интересов компании.