Арендатор не платит: вправе ли арендодатель закрыть доступ в арендуемое помещение Топ-5 советов в спорах по договору аренды недвижимости Дрючина Алена Владимировна - Адвокат Так, согласно ст. Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Причины отказа от исполнения договора могут определяться законом например, отсутствие у одной из сторон договора лицензии на осуществление деятельности или членства в саморегулируемой организации, необходимых для исполнения обязательства по договору или вытекать из договора. В настоящей статье рассмотрим именно расторжение договора. Основания расторжения договора аренды можно разделить на 3 группы: По соглашению сторон. В судебном порядке по требованию одной из сторон.

Расторжение договора аренды

Поговорим о том, как коммерсанту в этом случае лучше себя вести, и постараемся дать несколько советов, позволяющих снизить риски для арендодателя от обращения оставленного арендатором имущества в свою пользу.

С ситуацией, когда арендаторы оказываются не в состоянии оплатить аренду, знаком практически каждый арендодатель. В кризис таких ситуаций становится еще больше, причем многие из них связаны с прекращением деятельности арендатора.

Возникающие по поводу оставленного арендатором имущества правоотношения можно рассматривать с нескольких позиций. Вещи арендатора, оставленные в арендованном помещении, могут рассматриваться как брошенные ст. Кроме того, действия арендодателя с имуществом арендатора можно квалифицировать и с точки зрения действия в чужом интересе без поручения гл. Арендатор прекратил платить за аренду Разберем типичную для наших дней ситуацию, когда арендатор прекращает платить за аренду.

На первом этапе стороны попытаются решить данный вопрос в ходе переговоров, возможно, арендатору будет предоставлена отсрочка или рассрочка по платежу, сделана временная скидка. Если ситуация не выправится, арендодатель будет стремиться прекратить данный договор.

Если же такая возможность арендодателем не предусмотрена, он оказывается в достаточно сложном положении, поскольку любые его действия в отношении помещения в данном случае будут нарушать законодательство, которое защищает интересы арендатора даже против собственника, передавшего ему имущество в аренду.

Фактически у арендодателя в этой ситуации остается только два пути — обращаться в суд с требованием о расторжении договора аренды либо ждать окончания его срока.

Причем в отношении краткосрочных договоров, с учетом времени, необходимого на судебные разбирательства, ожидание может стать более предпочтительным вариантом.

В соответствии с действующим законодательством возврат арендованного имущества предусматривается в том же состоянии, за исключением нормального износа, в котором оно было получено. В отношении недвижимого имущества это подразумевает, как правило, возврат помещений свободными от имущества арендатора. При досрочных расторжениях договоров ситуации, когда помещения арендаторами возвращаются не надлежащим образом, встречаются довольно часто.

То есть арендатор отказывается подписывать акт приема-передачи и своевременно не освобождает помещение от своего имущества. В этом случае нарушителем договорных условий выступает уже он. Поскольку с правовой точки зрения право владения и пользования уже вернулось к арендодателю, он вправе фактически вступить во владение собственным имуществом. В большинстве случаев у арендодателя есть второй комплект ключей. То есть с технической точки зрения доступ в помещение трудности не вызывает.

С точки зрения надлежащей фиксации своих действий мы рекомендуем проводить вскрытие помещения комиссией с обязательным составлением соответствующего акта. В акте кроме всего прочего фиксируется факт отсутствия либо наличия в помещении имущества бывшего арендатора. После обнаружения данного имущества необходимо создать инвентаризационную комиссию, которая определит, сколько и чего было оставлено.

Все это необходимо для принятия решения, что делать с данным имуществом дальше. Как мы уже отметили выше, в зависимости от фактических обстоятельств арендодатель определяет, вправе ли он удерживать имущество арендатора до момента исполнения им обязательств, должен ли расценивать имущество как брошенное либо в интересах арендатора может реализовать имущество для погашения обязательств по договору аренды или передать имущество на хранение третьим лицам.

Удерживаем имущество В соответствии со ст. Таким образом, право на удержание можно разделить на общегражданское и специальное предпринимательское. Общегражданское — право удерживать неоплаченную вещь. Например, химчистка вправе не возвращать клиенту принадлежащее ему пальто до момента оплаты услуг, указанных в договоре. Специальное предпринимательское право удержания более широкое.

Так, если между арендатором и арендодателем кроме договора аренды заключен еще и договор поставки, арендодатель вправе удержать товар, подлежащий передаче арендатору, до момента оплаты аренды. Кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что, после того как эта вещь поступила в его владение, права на нее приобретены третьим лицом. Для законного удержания необходимо исполнение трех условий: имущество должно оказаться у кредитора в нашем случае это арендодатель на законных основаниях; у должника в нашем случае это арендатор должны быть просроченные договорные обязательства перед кредитором; имущество на момент начала удержания должно принадлежать арендатору.

Арендатор, не реализовав свое право на вывоз принадлежащих ему вещей в пределах срока договора, бездействием выразил свою волю. Поэтому можно говорить о том, что переход вещей от одного лица к другому в данном случае происходит без нарушения действующего законодательства. Однако для этого должны соблюдаться два условия. Во-первых, договор аренды должен быть уже прекращен по истечении срока или расторгнут , во-вторых, арендодатель не должен был чинить препятствия к вывозу имущества во время действия договора.

В противном случае действия арендодателя будут признаны неправомерными. Неправомерность же удержания автоматически влечет за собой необходимость возмещения убытков. Отметим, что недобросовестный арендатор может в данной ситуации пойти на злоупотребление, например, заключив задним числом договор аренды или ответственного хранения на оставленное в арендованном помещении имущество. Удержание по своей природе является защитной мерой, к которой прибегает арендодатель, чтобы снизить риски неисполнения обязательств со стороны должника и обезопасить себя от возможных убытков, связанных с ненадлежащим исполнением обязательств.

Сроки, в течение которых арендодатель может удерживать имущество должника, законом не определены. Однако коммерсант-арендодатель должен понимать, что удержание - достаточно своеобразный и далекий от идеала способ получить от арендатора надлежащее исполнение обязательств.

Прежде всего проблема в том, что удерживать имеет смысл только то, что представляет интерес для арендатора. Если стоимость имущества заведомо ниже размера долга либо имущество хотя и сопоставимо по стоимости с размерами долга, но обладает низкой ликвидностью и не является жизненно необходимым для дальнейшей деятельности, у арендатора нет экономического интереса для его выкупа. Передаем на хранение третьим лицам Удерживаемое имущество, как правило, хранится у арендодателя, хотя действующее законодательство не запрещает передать его на ответственное хранение третьим лицам.

Причем на практике сам факт хранения не исключает возможности использования имущества по его прямому назначению.

В совокупности с отсутствием временных границ удержания это может привести к тому, что имущество будет находиться в фактическом владении неопределенно долгий срок.

Более того, даже если арендатор вспомнит о данном имуществе впоследствии, взыскать какие-либо убытки он вряд ли сможет. Такой позиции придерживаются и судьи например, постановление ФАС Дальневосточного округа от Продаем Точнее, пытаемся продать. Поскольку в этом случае сталкиваемся с базовой проблемой удержания. Эта проблема, на наш взгляд, кроется в громоздком, сложном и достаточно дорогом способе возмещения убытков за счет удерживаемого имущества. В соответствии со ст. Обращение взыскания на заложенное имущество - достаточно трудоемкий процесс.

Он возможен в судебном и внесудебном порядке. Однако удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд во внесудебном порядке допускается только на основании соглашения залогодателя с залогодержателем.

Такое соглашение может быть заключено отдельно либо включено в договор залога. Заключение соглашения подразумевает определение предмета соглашения, то есть перечня имущества, на которое обращается внесудебное взыскание. Поэтому возможность включения в договор аренды соглашения о внесудебном обращении взыскания на удерживаемое имущество является спорной. По сути это означает, что на практике без согласия арендатора арендодатель, удерживающий имущество, не имеет оперативной возможности ни обратить его в свою пользу, ни продать третьим лицами.

Для этого необходимо соблюдение довольно громоздкой процедуры, состоящей из двух этапов. Во-первых, обращение в суд, во-вторых, организация продажи с публичных торгов. Все это требует времени и дополнительных финансовых затрат. Кроме того, если арендатор начнет оказывать активное противодействие, то есть участвовать в судебных заседаниях, оспаривать оценку и использовать иные права, предоставленные ему действующим законодательством, процесс может значительно затянуться.

Однако даже если это не происходит, и собственник никак не проявляет интерес к судьбе удерживаемого имущества, в наиболее распространенных случаях когда в помещении остается офисная мебель или остатки неликвидных товаров данная процедура элементарно нерентабельна.

В отношении удержания можно сделать основной вывод: удержание вещи арендатора правоприменительной практикой сводится лишь к стимуляции должника, побуждению его к выкупу своей вещи у кредитора. Брошенные вещи Удержание вещей, которое мы рассмотрели выше, с позиции арендодателя - не самый оптимальный вариант действий.

Данный способ эффективен, если арендатор активно идет на контакт и заинтересован как в выполнении своих обязательств, так и в судьбе удерживаемого имущества. А если этого нет? Возможно, тогда более эффективной политикой будет признание оставленных в помещении вещей брошенными?

На первый взгляд, так и есть. С одной стороны, в большинстве случаев стоимость оставшегося в помещении имущества не так уж велика, то есть в суд идти не требуется. Вместе с тем и полезность его для арендодателя весьма сомнительна.

Это может быть выражено в отсутствии реакции на неоднократные запросы и письма, а может быть и прямо написано в ответе арендатора. Во всех случаях, если арендатор проявит свою заинтересованность, результат может быть только один — имущество надо будет вернуть.

В частности, такая позиция отражена и в постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от Таким образом, обращение оставленного арендатором в собственность арендодателя имущества как брошенного имеет определенные сложности. Прежде всего, в определении статуса вещей. Действия в чужом интересе Данное правовое обоснование действий арендодателя с находящимся в арендованном помещении имуществом арендатора с точки зрения правовой логики имеет определенные пробелы.

Арендодатель не является представителем, не выполняет поручение, не заключал с арендатором ни договора комиссии, ни агентского договора. Действия арендодателя с оставленным имуществом арендатора при определенных обстоятельствах могут быть отнесены к действиям в чужом интересе без поручения. Однако в этом случае имеется ряд особенностей, часть из которых отсутствует в рассматриваемой нами правовой конструкции.

Так, в данном случае предполагается наличие законных интересов у лица, в пользу которого совершаются действия. Однако арендодатель действует в условиях неопределенности. Данную неопределенность стороны могут частично снять, включив в договор аренды соответствующее согласованное условие. Основной проблемой в данном случае, как и с удержанием, является предположение о наличии интереса арендатора к оставленному им имуществу. Если такого интереса нет, то результат будет такой же, как и при удержании имущества — дополнительные расходы арендодателя без внятных перспектив их возмещения.

Для минимизации рисков в этом случае можно предусмотреть в договоре вариант с реализацией оставленного имущества. При этом в случае наличия задолженности арендатора арендодатель удерживает денежные средства в счет погашения обязательств из полученных средств.

Как лучше поступить? Данный вопрос приходится слышать достаточно часто. Итак, опираясь на сложившуюся практику, мы можем рекомендовать арендодателю включать в договоры положения, определяющие оставленное арендатором имущество как брошенное.

Арендатор обязан в сроки, определенные настоящим договором, вывезти принадлежащее ему имущество. Все имущество, оставленное Арендатором в помещении, после истечения срока для его вывоза считается брошенным Арендатором, если он заблаговременно не сообщил Арендодателю о наличии собственного интереса в данном имуществе.

Высший арбитражный суд РФ указал ориентиры арендаторам и арендодателям

Поговорим о том, как коммерсанту в этом случае лучше себя вести, и постараемся дать несколько советов, позволяющих снизить риски для арендодателя от обращения оставленного арендатором имущества в свою пользу. С ситуацией, когда арендаторы оказываются не в состоянии оплатить аренду, знаком практически каждый арендодатель. В кризис таких ситуаций становится еще больше, причем многие из них связаны с прекращением деятельности арендатора. Возникающие по поводу оставленного арендатором имущества правоотношения можно рассматривать с нескольких позиций. Вещи арендатора, оставленные в арендованном помещении, могут рассматриваться как брошенные ст. Кроме того, действия арендодателя с имуществом арендатора можно квалифицировать и с точки зрения действия в чужом интересе без поручения гл. Арендатор прекратил платить за аренду Разберем типичную для наших дней ситуацию, когда арендатор прекращает платить за аренду.

Арендатор не освобождает помещение. Превентивные меры

Договор можно прервать как по обоюдному согласию, так и в одностороннем порядке. Руководствоваться при этом необходимо текстом заключенного договора и существующими на сегодняшний день нормами законодательства. Отношения аренды регулирует в нашей стране Гражданский кодекс. О расторжении договора аренды говорится в и его статьях. В статье говорится о сроках арендного соглашения. Там сказано, каким образом стоит формулировать изначальный договор, для того чтобы он автоматически не продлевался. Бесплатная юридическая консультация: Также для того чтобы прекратить договор аренды, иногда применяется судебный порядок. Но это не наш случай. Верно сформулированное письмо даст однозначный ответ на сроки аренды.

Письмо арендодателю об освобождении помещения образец

Яковлев Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой 1. Договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды. Акционерным обществом был заключен с собственником здания договор, на основании которого общество получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы. По истечении установленного срока действия этого договора собственник отказал акционерному обществу в заключении договора на новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом.

An error occurred.

Дрючина Алена Владимировна - Адвокат Так, согласно ст. Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Причины отказа от исполнения договора могут определяться законом например, отсутствие у одной из сторон договора лицензии на осуществление деятельности или членства в саморегулируемой организации, необходимых для исполнения обязательства по договору или вытекать из договора. В настоящей статье рассмотрим именно расторжение договора. Основания расторжения договора аренды можно разделить на 3 группы: По соглашению сторон.

Пользование чужим имуществом

Доброго времени суток всем! У меня возникла следующая ситуация. Наша компания является собственником нежилых помещений, которые были сданы в аренду сроком до В силу того, что у арендатора возник большой долг по арендной плате, договор аренды расторгнут судом. Чтобы этого добиться мы участвовали в общей сложности в 5 делах в трех инстанциях в течение 9 месяцев. Теперь, когда мы получили, наконец, постановление кассации и возбудили исполнительное производство, выяснилось, что арендатор не собирается освобождать помещение, а судебный пристав не сможет нам помочь с принудительным выселением арендатора, так как ФЗ "Об исполнительном производстве" процедура выселения из нежилых помещений не предусмотрена. Судебный пристав намерен лишь направлять арендатору требования об освобождении помещений и в случае их невыполнения - налагать штаф и взыскивать исполнительский сбор. По истечении какого-то времени может быть рассмотрен вопрос о возбуждении уголовного дела.

LAWFIRM.ru

Не единичны ситуации, когда недобросовестные арендаторы государственного или коммунального имущества не платят или платят несвоевременно арендную плату за пользование им. Пользование чужим имуществом Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 27 июля года. В полном объёме решение изготовлено 03 августа года.

Информационные письма Президиума ВАС РФ

Как поступить, если арендатор оставил имущество? У меня возникла следующая ситуация. Наша компания является собственником нежилых помещений, которые были сданы в аренду сроком до В силу того, что у арендатора возник большой долг по арендной плате, договор аренды расторгнут судом. Чтобы этого добиться мы участвовали в общей сложности в 5 делах в трех инстанциях в течение 9 месяцев. Теперь, когда мы получили, наконец, постановление кассации и возбудили исполнительное производство, выяснилось, что арендатор не собирается освобождать помещение, а судебный пристав не сможет нам помочь с принудительным выселением арендатора, так как ФЗ "Об исполнительном производстве" процедура выселения из нежилых помещений не предусмотрена. Судебный пристав намерен лишь направлять арендатору требования об освобождении помещений и в случае их невыполнения - налагать штаф и взыскивать исполнительский сбор.

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО К договору аренды имущества, оставленным без изменения Арендатор отказался В связи с этим суд признал требование о.

Воркута, пр-д Северный, 18 августа г. Воркута, ул. Власинская, 15, принадлежащего мне на праве собственности, сроком на 11 месяцев. Пунктом 3. В соответствии со ст. Согласно ст. На основании изложенного, уведомляю Вас о прекращении с 17 июля г. Власинская, 15, в связи с истечением срока действия договора без заключения нового соглашения. Прошу подписать Акт сверки взаиморасчетов, а передать арендованное имущество в надлежащем состоянии по Акту приема-передачи.

Подписывайтесь на мой канал в Telegram Я расскажу о последних новостях и публикациях. Читайте меня, где угодно. Будьте всегда в курсе главного! И иногда не может выгнать арендатора потому, что не знает как. Споры по договору аренды занимают значительное место в моей практике. Как арендодатели, так и арендаторы довольно часто задают вопрос: вправе ли арендодатель ограничить доступ арендатора в помещение или отключить арендатору коммуникации воду, электричество и пр. Согласитесь, достаточно действенная мера. Однако такая мера может повлечь и негативные последствия для арендодателя. Предлагаю рассмотреть правомерность таких способов. Если некогда читать, скажу сразу — арендодатель вправе ограничить доступ в помещение арендатора или сотрудников арендатора, а также, например, отключить арендатору воду, если это предусмотрено договором аренды.